Ulkomaisten investointien rajoituksia Indonesian asuntomarkkinoilla voidaan lieventää 

Indonesia on lähellä maailman kauneimpien maiden kärkeä, ja sen ennustetaan ohittavan Saksan, Japanin ja Yhdistyneen kuningaskunnan taloutensa koosta ja saavuttavan neljännen sijan maailmanlaajuisesti vuosisadan puoliväliin mennessä.

Bruttokansantuote (BKT) kasvaa vaikuttavalla vauhdilla, yli 5 % vuodessa, mikä on selvästi yli maailman keskiarvon. Kolme vuotta sitten käyttöön otettu nikkelimalmin vientikielto näyttää olleen menestys, sillä se houkutteli maahan merkittäviä ulkomaisia ​​investointeja ja teki Indonesiasta maailmanlaajuisen akkujen valmistuskeskuksen. Myös kaupunkilaisten määrä kasvaa huimaa vauhtia korkean syntyvyyden ja jatkuvan kaupungistumisen vauhdittamana.

Maailmanpankki arvioi 780,000 2045 uutta kotitaloutta vuodessa vuoteen XNUMX asti, mikä lisää asuntojen kysyntää pitkällä aikavälillä.

Ensi silmäyksellä Indonesian kiinteistömarkkinat ovat ihanteellinen paikka sijoittaa.

Numbeon, elinkustannustietokannan, mukaan asuntojen hinnat ovat huomattavasti alhaisemmat kuin muissa vertailukelpoisissa tuloissa.

Siinä sanotaan, että asuinkiinteistön keskimääräinen neliöhinta kaupungin keskustassa Indonesiassa on hieman yli 1,600 2,800 dollaria, mikä on huomattavasti vähemmän kuin Vietnamissa tai Filippiineillä, joissa se on jopa 2,500 XNUMX dollaria ja XNUMX XNUMX dollaria.

Kysyntää lisäävät edelleen kasvavat tulot ja perheiden muuttaminen huonolaatuisista taloista parempiin uusiin paikkoihin, kun taas tarjontapuoli näyttää saavuttavan kapasiteettinsa rajan, koska useimmat maan suuret rakennuttajat ja rakentajat ovat ylivelkaantuneita uhkaavien maturiteettien ja rajallisten tilojen vuoksi. kasvaa.

Mainos

Kaiken kaikkiaan hintojen nousu näyttää erittäin houkuttelevalta.

Silti hinnat pysyvät suhteellisen alhaisina hyvästä syystä.

Koska vain joka viides Indonesian perheestä on varaa ostaa asunto avoimilla kaupallisilta markkinoilta ja yli 2 prosenttia väestöstä (noin 6 miljoonaa) on tosiasiallisesti kodittomia, Indonesian hallituksen tärkein tavoite on pitkään ollut markkinoiden suojeleminen varakkailta. ulkomaalaisia, jotka nostaisivat asuntojen hintoja erityisesti Jakartan tai Balin kaltaisissa paikoissa.

Vuoteen 2015 mennessä yksikään ulkomaalainen ei saanut tosiasiallisesti omistaa asuntoa Indonesiassa; kaikki ostot tehtiin paikallisten ehdokkaiden kautta.

Kansalliset lait kieltävät edelleen ulkomaalaisilta kiinteistön täyden omistusoikeuden ja rajoittavat heidän oikeutensa enintään 80–100 vuoden vuokrasopimukseen ilman mahdollisuutta saada asuntolainarahoitusta. Hallitus asetti myös ulkomaisen sijoittajan ostaman kiinteistön vähimmäishinnan, joka vaihtelee noin 65,000 325,000 dollarista asunnosta esimerkiksi Pohjois-Sumatralla XNUMX XNUMX dollariin taloon Jakartassa, Balilla tai osissa Javaa.

Se on Indonesian standardien mukaan luksussegmentti; kaikki halvempi jätetään paikallisille.

Rajoitukset ovat näennäisesti onnistuneet pitämään kiinteistöjen hinnat indonesialaisten kohtuuhintaisina, mutta yhdessä valtavan byrokratian ja ylikuormitettujen infrastruktuurin kehittämistavoitteiden kanssa ne ovat rajoittaneet rakennusalan kannattavuutta.

Yritykset, jotka kamppailevat kasvavan velan kanssa, eivät ole kyenneet tuottamaan riittävästi vapaita kassavirtoja, ja ne soivat hälytyskelloja, jotka eivät ole erilaisia ​​kuin Kiinassa.

Tämä sai muun muassa aikaan historiallisen askeleen kohti ulkomaisen omistuksen vapauttamista.

Indonesia luopui vuonna 2021 vaatimuksesta, jonka mukaan ulkomaisella ostajalla on oltava pitkäaikaista oleskelulupaa ennen kaupan aloittamista, ja otti käyttöön joitakin lisämuutoksia omistuslakeihin, jotka hyödyttävät ulkomaisia ​​sijoittajia.

Toistaiseksi tehty uudistus ei kuitenkaan ole johtanut toivottuun läpimurtoon.

On arvioitu, että toistaiseksi vain noin 200 ulkomaalaista omistajaa on ostanut asuntoa Indonesiasta suoraan, ilman nimeänyt, useiden viime vuosien aikana, joista vain noin 40 vuonna 2023.

Asiantuntijat syyttävät täytäntöönpanon viivästyksiä: paikallisten viranomaisten kerrotaan edelleen vaativan asukastunnuksia ja pitävän omistajuuden rekisteröintiprosessin pitkänä ja mutkikkaana.

Mutta kaiken tämän odotetaan pian muuttuvan.

Koska rakennussektorin osuus BKT:n kasvusta on noin 20 prosenttia, mikä lisää kotimaista kysyntää metallista, energiasta ja betonista palveluihin, Indonesialla ei ole muuta vaihtoehtoa kuin avata asuntomarkkinansa edelleen ulkomaisille sijoittajille, ainakin premium-tasolla. segmentti.

Jotkut spekuloivat, että lopulta hallitus mahdollistaa myös ulkomaalaisille täysivaltaisen omistusoikeuden, ainakin rajoitetuilla, vapaa-aluetyylisillä alueilla ja virtaviivaistaa rekisteröintiprosessia.

Hallitus yrittää houkutella myös varakkaita siirtolaisia.

Se käynnisti äskettäin "toisen kodin" viisumijärjestelmän, joka antaa luvan oleskella maassa enintään 10 vuotta niille, joilla on vakaat tulot ja yli 130,000 XNUMX dollarin säästöjä, "kultaisen viisumin" miljonääreille. "digitaalisen nomadin" viisumin aloittaminen etätyötä tekeville nuorille ammattilaisille.

Mutta jopa nykyinen rajoitettu vuokraomistus näyttää houkuttelevalta.

Mukaan Housearch.com, johtava kiinteistöhakualusta, keskimääräinen vuokratuotto saavuttaa joillakin "kuumilla" alueilla jopa 15 %.

Se tarkoittaa alle 8 vuoden takaisinmaksuaikaa, ja vaatimattomallakin hinnankorotuksella vuokra-ajan aikana turvaisi kunnollisen kaksinumeroisen tuoton sijoitukselle.

Jaa tämä artikkeli: