Eurooppalainen kiinteistön vetovoima globaaleilla markkinoilla: Motti Gruzman of Excelionin asiantuntijanäkemyksiä

Historiallisesti Yhdysvaltojen ja Euroopan kiinteistömarkkinat ovat osoittaneet läheistä suhdetta, ja yhden trendit tarjoavat usein oivalluksia toiselle. Tämä on ollut erityisen totta muutosten yhteydessä, kuten sähköisen kaupankäynnin nousu ja sen vaikutukset logistiikkaan ja vähittäiskauppaan. Nykyinen maailmantalouden ympäristö – jolle on ominaista inflaatio, korkeammat korot ja pankkisektorin epävakaus – mutkistaa kuitenkin tätä lähestymistapaa. Tästä syystä Yhdysvaltojen näkemysten soveltaminen Eurooppaan saattaa olla harhaanjohtavaa:

• Euroopassa pääoma-arvot on hinnoiteltu nopeasti uudelleen, kun taas Pohjois-Amerikan arvot eivät ole vielä sopeutuneet merkittävästi, vaikka perustekijät ovat heikentyneet.
• Euroopassa vajaakäyttöaste on ennätyksellisen alhainen, kun taas Yhdysvalloissa ne ovat keskimäärin noin 2.6 kertaa korkeammat.
• Euroopan toimistotilojen nettokäyttö on ollut positiivista viimeisten seitsemän vuosineljänneksen aikana, kun taas Yhdysvalloissa on ollut negatiivista imeytymistä pandemian alkamisesta lähtien.
• Standardivuokrakannustimet Euroopassa ovat keskimäärin 10.3 %, mikä on huomattavasti alhaisempi kuin Yhdysvalloissa, jossa kannustimet voivat olla jopa 30 % vuokra-arvosta, mikä vaikuttaa nettoliiketulokseen.
• Eurooppa on edellä hotdeskingissä ja tehokkaassa tilankäytössä, koska se on ottanut nämä käytännöt käyttöön ennen pandemiaa, mikä on tehostanut toimistokäyttöä.

Uudelleenperustatut arvot ja markkinoiden reaktiot

Pohjois-Amerikan arvot eivät vielä heijasta perustekijöitä

Euroopan kiinteistöjen arvot ovat nopeasti sopeutuneet uusiin talousolosuhteisiin. Arvioijat ovat nostaneet prime-tuottoja ja diskonttokorkoja koronkorotusten mukaisesti, mikä on johtanut hintojen nopeaan nollautumiseen. Vaikka kaupanteko on edelleen vaimeaa, liiketoimet tapahtuvat lähellä kirjanpitoarvoja, mikä viittaa luottamukseen nykyisiin arvostuksiin ja markkinoiden läpinäkyvyyden lisäämiseen.

Sen sijaan Pohjois-Amerikan kiinteistöjen arvot ovat sopeutuneet hitaammin. Esimerkiksi maaliskuuhun johtaneiden 12 kuukauden aikana Pohjois-Amerikan kiinteistöjen arvot laskivat 2.4 % verrattuna Manner-Euroopan 13 %:n ja Iso-Britannian 22 %:n laskuun. Vaikka Yhdysvaltojen toimistojen arvot laskivat 14.1 %, tämä on vähemmän kuin Euroopan toimistoissa havaittu 16.5 %. Tämä hitaampi sopeutuminen Pohjois-Amerikassa saattaa viitata kestävyyteen, mutta tiedot eivät täysin tue tätä näkemystä.

Investor Sentiment ja Office Investment

Toimistoinvestoinnit ovat Yhdysvalloissa alhaisemmalla tasolla kuin Euroopassa. Perinteisesti toimistosijoitusten osuus liikekiinteistötoiminnasta Yhdysvalloissa on noin 50 %, mutta vuoden 20 ensimmäisellä neljänneksellä se putosi 1 prosenttiin. Sitä vastoin Euroopassa ja Aasiassa toimistosijoitusten osuudet ovat pitäneet suhteellisen vakaana yleisestä laskusta huolimatta. Tämä ero heijastaa heikompaa sijoittajien mielialaa Yhdysvalloissa ja skeptisyyttä nykyisiä arvostuksia kohtaan.

Perusteet ja vuokran kasvu

Vacancy hinnat

Euroopassa toimistojen vajaakäyttöaste on alhaisin suurista maailmanlaajuisista alueista, 7.6 %, mikä tukee mahdollista vuokrankasvua. Vertailun vuoksi Yhdysvaltojen suurilla markkinoilla, kuten New Yorkissa ja San Franciscossa, vajaakäyttöaste on noussut merkittävästi pandemian jälkeen, kun San Franciscon osuus on noussut 3 prosentista yli 30 prosenttiin. Tämä herättää huolta monien yhdysvaltalaisten toimistokiinteistöjen vanhentumisesta, erityisesti korkeista torneista, joita on vaikeampi käyttää uudelleen Euroopan matalampiin rakennuksiin verrattuna.

Vuokra-arvot

Haasteista huolimatta huippuvuokrat Euroopassa – erityisesti kestävissä ja viihtyisissä tiloissa – jatkavat positiivista kasvuaan. JLL ennustaa Länsi-Euroopan prime-toimistojen vuotuisen keskimääräisen vuokran kasvun 2.2 % seuraavan viiden vuoden aikana. Sen sijaan Yhdysvaltain prime-toimistomarkkinoiden odotetaan kasvavan vaatimattomalla tavalla 1.9 % vuoteen 2027 mennessä, ja perinteiset ennustemallit kamppailevat toimistokäytön rakenteellisten muutosten vuoksi.

Nettoabsorptio

Euroopan toimistotilojen nettokäyttö on edelleen positiivista, vuokraustoiminta ylittää uuden tarjonnan ja tilat palaavat markkinoille. Yhdysvalloissa asukaskysyntä kuitenkin laskee ja kehitys lisääntyy, mikä johtaa negatiiviseen nettoabsorptsioon.

Vuokrakannustimet

Euroopassa keskimääräiset vuokrakannustimet ovat 10.3 prosenttia vuokra-arvosta, kun se vuonna 7 oli 2019 prosenttia, ja joissakin kaupungeissa, kuten Paris La Défense, on korkeampi taso. Yhdysvalloissa kannustimet ovat huomattavasti korkeammat, jopa 30 % Chicagon kaltaisissa kaupungeissa. Tämä ero korostaa miehittäjien vahvempaa neuvotteluvoimaa Yhdysvalloissa ja viittaa siihen, että Euroopan markkinat ovat paremmassa asemassa kasvattamaan nettotuloja rahoituskustannusten noususta huolimatta.

Joustava työ- ja toimistokäyttö

Euroopan toimistot ovat ottaneet hotdeskingin käyttöön pitkään, mikä on johtanut tehokkaampaan tilankäyttöön verrattuna Yhdysvaltoihin, joissa kiinteät pöydät ovat yleisempiä. Euroopan toimistoja hyödynnetään paremmin pandemian jälkeen, ja niiden käyttöasteet ovat huomattavasti korkeammat kuin Yhdysvalloissa. JLL:n tietojen mukaan USA:n toimistojen käyttöaste vaihtelee 40-60 %:n välillä, kun se Euroopassa on 70-90 %. Tämä tehokkuus ja nopeampi paluu toimistotyöhön Euroopassa asettavat Euroopan markkinat suotuisasti hallittaessa toimistotilojen pitkän aikavälin kysyntää.

Elävä esimerkki kannattavasta sijoittamisesta eurooppalaisiin kiinteistöihin

Yksi asiakkaistamme sijoitti äskettäin kiinteistöön Pamporovo-kehityksessämme ja on ollut innoissaan tuloksista. Rhodope-vuorten sydämessä sijaitseva huoneisto tarjoaa upean pakopaikan rehevien metsien ja alppiniittyjen ympäröimänä. He nauttivat nyt lomakodista, joka toimii myös älykkäänä sijoituskohteena. Talvella kiinteistö tarjoaa viihtyisän tukikohdan hiihto- ja lumilautailun ystäville, kun taas kesällä se on täydellinen paikka patikointiin ja luontoon tutustumiseen. Kun he eivät käytä asuntoa, se tuottaa vuokratuloa, kiitos Pamporovon vetovoiman sekä talviurheilun ystäville että kesäseikkailijoille. Tämä kaksinkertainen etu ei ole vain tarjonnut heille useita lomapäiviä vuodessa, vaan se on myös nostanut kiinteistön arvoa ja tehnyt siitä arvokkaan omaisuuden heidän sijoitussalkussaan.

Yhteenveto ja näkymät

Yhdysvaltojen ja Euroopan kiinteistömarkkinat eroavat toisistaan ​​merkittävästi, sillä Euroopan merkittävä uudelleenhinnoittelu, alhaiset vajaakäyttöasteet, positiivinen nettoabsorptio ja tehokas toimistokäyttö viittaavat vahvempaan asemaan verrattuna Yhdysvaltoihin. Vaikka Euroopalla on omat haasteensa, mukaan lukien mahdolliset lisäarvon korjaukset, sen nykyiset perustekijät osoittavat, että se voi keskipitkällä aikavälillä pärjätä Yhdysvaltojen markkinoita paremmin. Pohjois-Amerikan kiinteistöjen, joita rasittavat taloudellinen epävakaus, ylitarjonta ja korkeat arvostukset, näkymät ovat haastavammat.

Näiden vivahteikkaiden erojen ymmärtäminen on ratkaisevan tärkeää sijoittajille ja sidosryhmille, kun he navigoivat muuttuvassa globaalissa kiinteistömaailmassa.

https://www.exceliondev.com

Kuva Brian Babb on Unsplash

Jaa tämä artikkeli: